پاکستان کے REIT سیکٹر میں 18 فنڈز اور 2 ٹریلین روپے کے منصوبے زیرِ ترقی
عارف حبیب ڈولمین REIT مینجمنٹ کمپنی کے چیف ایگزیکٹو محمد اعجاز کے مطابق پاکستان کے رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ سیکٹر میں 18 فنڈز قائم ہو چکے ہیں اور 2 ٹریلین روپے سے زیادہ کے منصوبے زیرِ ترقی ہیں۔ ٹریبیون پوڈ کاسٹ پر گفتگو کرتے ہوئے اعجاز نے کہا کہ REITs پاکستان کی بڑی حد تک غیر رسمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو باقاعدہ شکل دینے میں مدد کر سکتے ہیں، اور اس کے ساتھ نسبتاً معمولی سرمایہ رکھنے والے سرمایہ کاروں کو جائیداد سے متعلق کاروبار میں حصہ لینے کا موقع دے سکتے ہیں — یہ ایسے اثاثہ جات کی کلاس تک پہنچنے کا راستہ ہے جس کے لیے بصورت دیگر بھاری پیشگی سرمایہ درکار ہوتا ہے اور جس سے باہر نکلنا مشکل ہوتا ہے۔
اعجاز نے کہا کہ REIT فریم ورک جائیداد میں سرمایہ کاری کی دو پرانی رکاوٹوں کا ازالہ کرتا ہے: درکار سرمائے کا حجم اور جائیداد کے اثاثوں کی غیر لیکویڈیٹی۔ اس ماڈل کے تحت رئیل اسٹیٹ اثاثوں کو ایسے یونٹس میں تقسیم کیا جاتا ہے جو سرمایہ کار خرید سکتے ہیں، چنانچہ چھوٹے اور بڑے دونوں سرمایہ کار حصہ لے سکتے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ REIT اثاثوں کا ٹائٹل ایک ٹرسٹی کے پاس رہتا ہے، جبکہ سرمایہ کار ایسے یونٹس رکھتے ہیں جو ان کی ملکیت میں حصے کی نمائندگی کرتے ہیں۔ ٹرسٹیز لائسنس یافتہ ادارے ہوتے ہیں، جن میں سینٹرل ڈپازٹری کمپنی اور ڈیجیٹل کسٹوڈین کمپنی شامل ہیں، جبکہ REIT مینجمنٹ کمپنیاں بنیادی کاروبار چلاتی ہیں۔ انہوں نے پاکستان کے پہلے ڈولمین سٹی REIT کا حوالہ دیا، جس کی لانچ کے وقت اثاثوں کی مالیت تقریباً 22 ارب روپے تھی، اور 10 روپے فی یونٹ کے حساب سے 2.2 ارب یونٹس جاری کیے گئے تھے۔ “جو 5,000 روپے سرمایہ کاری کرنا چاہے وہ کر سکتا ہے، اور جو 5 ارب روپے لگانا چاہے وہ بھی کر سکتا ہے،” انہوں نے کہا۔
اعجاز نے کہا کہ اس وقت پانچ REITs پاکستان اسٹاک ایکسچینج میں لسٹڈ ہیں، اور توقع ہے کہ جلد مزید لسٹنگ ہوں گی۔ انہوں نے کہا کہ رینٹل REITs کو اپنے پہلے سال کے اندر لسٹ ہونا ضروری ہے، جبکہ ڈیولپمنٹل اور ہائبرڈ REITs کو تین سال کے اندر لسٹ ہونا ہوتا ہے۔ رینٹل REITs عام طور پر تعمیر شدہ جائیدادیں حاصل کرتے ہیں اور انہیں کرائے پر دے کر آمدنی کماتے ہیں، جبکہ ڈیولپمنٹل REITs زمین یا منصوبے فروخت یا لیز پر دینے کے لیے تیار کرتے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ REITs کو قابلِ تقسیم آمدنی کا 90% یونٹ ہولڈرز میں تقسیم کرنا لازم ہوتا ہے، اور مزید کہا کہ ڈولمین سٹی REIT نے شروع میں تقریباً 10% کی ییلڈ پیش کی تھی اور تقریباً 11 روپے میں یونٹ خریدنے والے سرمایہ کاروں کے لیے یہ ییلڈ بعد میں یونٹ کی قیمت بڑھنے کے ساتھ کافی حد تک بڑھ گئی۔
اعجاز نے کہا کہ یہ شعبہ اب کراچی تک محدود نہیں رہا۔ 18 فنڈز میں سے 10 کراچی میں اور آٹھ لاہور اور اسلام آباد میں ہیں، جن کے منصوبے نیا ناظم آباد، سورجانی ٹاؤن، لاہور کے سینٹرل بزنس ڈسٹرکٹ، راوی اربن ڈیولپمنٹ اتھارٹی اور رفاہ میڈیکل سٹی سے منسلک ہیں۔ سورجانی ٹاؤن میں 150 ایکڑ کے ایک منصوبے کو دو REIT فنڈز میں تقسیم کیا گیا ہے، جن میں سے ایک افقی اور دوسرا عمودی ترقی پر مرکوز ہے، جس میں ماحول دوست شہری ترقی پر زور دیا گیا ہے۔
انہوں نے جائیداد میں حصص کی ایسی اسکیموں کی طرف بھی اشارہ کیا جو ایسے لوگوں کے لیے ہیں جو پورا اپارٹمنٹ خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔ اس ماڈل کے تحت 1,800 مربع فٹ کا ایک اپارٹمنٹ جس کی مالیت 30 ملین روپے ہے، کو 100 مربع فٹ کے حصص میں تقسیم کیا جا سکتا ہے جن کی قیمت 1.8 ملین روپے فی حصہ ہوگی، اور سرمایہ کار مزید حصص جمع کر سکیں گے اور ممکنہ طور پر بعد میں انہیں فروخت بھی کر سکیں گے۔ یہ ماڈل شروع میں نیا ناظم آباد میں تیار کیا جا رہا ہے، جہاں ملکیت اور کرائے کے انتظامات ادارہ جاتی اور معاہداتی ڈھانچوں کے ذریعے کیے جائیں گے۔ اعجاز نے جائیداد کی فائلوں میں قیاس آرائی پر مبنی تجارت کے خلاف خبردار کیا اور کہا کہ اس شعبے کو زیادہ پیشہ ورانہ مہارت، ادارہ جاتی شرکت اور ریگولیٹری وضاحت کے ساتھ ساتھ پیشہ ورانہ طور پر منظم ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے مزید مارگیج فنانس اور ادارہ جاتی فنڈنگ کی ضرورت ہے۔ انہوں نے کہا کہ بلڈ ٹو رینٹ ایک اہم کاروباری ماڈل بن سکتا ہے، اور دلیل دی کہ بہتر ٹیکس پالیسیوں اور پیشہ ورانہ پروجیکٹ مینجمنٹ سے تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ ڈیولپمنٹ ترقی میں زیادہ حصہ ڈال سکتی ہیں۔ “تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ ڈیولپمنٹ کو ترجیح میں رکھا جانا چاہیے،” انہوں نے کہا۔
